Все що потрібно знати про управління багатоквартирними будинками

Зміни у сфері житлово-комунального господарства, котрі мешканці багатоквартирних будинків очікували з 1 липня 2016 року, – поки що відкладено.

Нагадуємо, що законопроект №1581-д “Про житлово-комунальні послуги” було анонсовано як такий, що реформує  ринок послуг у сфері ЖКГ та дає можливість мешканцям контролювати діяльність обслуговуючих компаній шляхом зміни форми управління будівлею і загальним майном.

30875-1u

Термін 1 липня 2016 року було регламентовано Законом України від 14.05.2015 р. № 417-VIII “Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку” (далі – Закон № 417), який набрав чинності 01.07.2015 р.

Це власне і означало, що українці протягом року мають обрати одну з форм управління своїм багатоквартирним будинком. А ті, хто не встиг до 1 липня 2016, – отримають управителів від держави.

Проте, в процесі обговорення в пресі та у ВР з’ясувалося, що не лише пересічні українці не знають законодавчих норм, зокрема, щодо форм управління спільним майном, урегулювання відносин з фірмами, які обслуговують будівлі, а й самі представники таких фірм не можуть надати чітких відповідей на запити громадян.

З боку мешканців ситуація виглядає так: всіх примушують створити ОСББ, а якщо не встигнемо до 1 липня 2016 року – призначать управителя майже примусово та укладатимуть від їх імені договори с обслуговуючими фірмами, а ЖЕКи взагалі ліквідують.

Спеціалісти в сфері ЖКГ чесно визнають недосконалість положень законопроекту № 1581-д “Про житлово-комунальні послуги”; відсутність підзаконних актів до нього та вже ухваленого Закону № 417; та відсутність системної роз’яснювальної роботи серед громадян.

Тож Верховна Рада відклала голосування у другому читанні і направила документ № 1581-д на доопрацювання.

Хто ж і скільки часу обслуговуватиме будинки та прибудинкові території, доки все не з’ясується? Про це ми запитали Валентина Рижака – юриста “Центру Конфліктології і Права”.

14.06.2016 р. Верховною Радою було прийнято проект Закону про внесення змін до статті 13 Закону № 417, відповідно до якого обслуговування багатоквартирних будинків продовжують муніципальні ЖЕКи на період проведення конкурсів з призначення управителів для багатоквартирних будинків, які самостійно не визначились з формою управління:

“У період від оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку та до моменту визначення переможців конкурсу і укладення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці таких послуг, які надавали відповідні послуги до початку проведення конкурсу”.

Фактично ця норма надає органам місцевого самоврядування додатковий час на проведення такого конкурсу та призначення управителів для багатоквартирних будинків. І не можна напевне сказати, скільки саме часу знадобиться органам місцевої влади для здійснення цієї процедури. За прогнозами це може зайняти щонайменше 3 місяці.

Проте слід зазначити: це не означає, що ми не можемо керуватися досвідом вже створених ОСББ щодо обрання управителів, адже влада країни пропонує нам саме комерційний варіант діяльності в сфері ЖКГ – управитель як фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності.

Як мінімум представлені на конкурс компанії мають запропонувати схему тарифоутворення,  обґрунтувати витрати на утримання багатоквартирних будинків та прибудинкової території, винагороду управителю. Вони повинні задекларувати забезпеченість матеріально-технічною базою, представити кількість персоналу, його професійний та кваліфікаційний рівень, відсутність боргів перед постачальниками послуг, а також наявність власного досвіду з надання послуг у сфері ЖКГ та пропозиції щодо удосконалення їх якості. Окремо у наших публікаціях ми ще торкнемося того, як мають бути враховані інтереси споживачів цих послуг у формуванні умов відбору керуючих компаній і як просувається законотворчий процес.

А поки що мешканці багатоквартирних будинків, де ще не створено об’єднання співвласників мають час та можливість для обміну досвідом і вивчення всіх необхідних документів і головне – Закону № 417.

Насамперед, аби визначитися з тим, як переходити на новий формат управління, потрібно знати, хто саме на сьогодні обслуговує ваш будинок.

В Україні існує декілька форм управління багатоквартирними будинками:

1. Здійснення управління багатоквартирним будинком шляхом зборів співвласників (без створення ОСББ).

Згідно зі ст. 10 Закону № 417 усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Таке рішення є обов’язковим для всіх співвласників, включаючи тих, які набули права власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення, тобто вселення у будинок. Але така форма управління для великих багатоповерхових будинків є дуже складною і не зручною для виконання. Досвід підтверджує, що зібрати 75% мешканців для кожного рішення, в разі якщо це 16-поверховий будинок, майже не можливо. Також виникає багато проблем під час збирання та використання коштів.  Тому такий спосіб управління може бути прийнятним лише для невеликих будинків.

Але плюси такої форми управління в тому, що ви самостійно вирішуєте всі питання, не передовіряючи їх фізичним чи юридичним особам. Таким чином, кожен мешканець будинку контролює витрати коштів на придбання товарів чи послуг. Це є буквальне колективне управління будинком.

2. Здійснення управліннябагатоквартирнимбудинком управителем – відповідно до ст. 9 Закону № 417  за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю, це може бути, як фізична особа-підприємець так іюридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності. Статтею 11 цього Закону визначено, щоуправління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Хто ж ці управителі, що вже діють на ринку комунальних послуг країни?

Фактично на сьогодні управителями є керуючі компанії, найняті за рішенням зборів співвласників або за рішенням ОСББ, а також приватні ЖЕКи та керуючі компанії, нав’язані забудовником при купівлі квартир у новобудовах.

3. Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)  – відповідно до ст. 1 Закону №2866-III від 01.07.2015 це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна. За цієї форми управління співвласникам не треба збирати збори за кожним окремим питанням – як у випадку з першим форматом – здійснення управління шляхом зборів. Якщо співвласники вирішили створити ОСББ багатоквартирного будинку відповідно до частини шостої ст. 10 Закону № 417, то за це мають проголосувати власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень.

Управляти своїм будинком вони можуть через керівні органи ОСББ, які, в свою чергу, можуть найняти керуючу компанію і делегувати їй частину чи всі функції або ж самостійно здійснювати співробітництво з обслуговуючими компаніями.

4. Використання послуг житлово-будівельних кооперативів, які фактично здійснюють функцію управителя (ЖБК), – проте ЖБК не належать до суб’єктів управління багатоквартирним будинком, адже згідно зі статтею 1Закону № 417 управитель – це завжди або фізична особа – підприємець, або юридична особа -суб’єкт підприємницької діяльності, а більшість ЖБК в Україні є неприбутковими організаціями. Це означає, що їм слід обрати одну з наведених вище форм управління багатоквартирним будинком.

“Найкращим варіантом є реорганізація ЖБК у ОСББ, оскільки тоді все майно ЖБК перейде до ОСББ (земельна ділянка, кошти на банківському рахунку тощо), що допоможе уникнути майбутніх конфліктів між паралельно працюючими ЖБК та ОСББ в одному будинку,” – вважає адвокат “Центру Конфліктології і Права” Руслан Мітітел.

 Та  існує ще одна модель, застосована саме у Києві. Усі райони столиці поділено на таку саму кількість компаній, що названі теж керуючими. Насправді ж під брендом цих порайонних керуючих компаній зібрані всі ЖЕКи району. Вони, в свою чергу, тепер називаються структурними підрозділами, тобто підпорядковуються цим центральним районним керуючим компаніям.

По суті – це вже початок реформи, проте не прописаний у Законі № 417.

Таким чином, влада великих міст готується до конкурсу, аби його не проводити, а надати право здійснювати комерційну діяльність своїм же переформатованим ЖЕКам. Можливо це й має сенс – адже не всі існуючі комерційні керуючі компанії столиці будуть зацікавлені обслуговувати нерентабельні будинки. Як вже зазначалося, вони більше орієнтовані на новобудови з новими комунікаціями, незношеним житловим фондом, з заможними мешканцями. Цей аспект якості технічного стану будинків теж потребує окремого детального роз’яснення. Проте наразі слід звернути увагу на таку практику муніципальних обслуговуючих компаній у великих містах (ЖЕКів, управителів тощо) і приготуватися до того, що саме їх запропонують як нові комерційні керуючі компанії.

Тож щоб розумно використати наданий додатковий час для обрання форми управління будинком, вам варто з’ясувати – хто саме і як обслуговує ваш будинок.

Що потрібно знати і як будувати відносини – ми й надалі розповідатимемо у наступних публікаціях.

Читайте також: Інвестування у новобудову: ризикована гра на щастя

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *